Czym jest służebność?
Instytucja służebności wywodzi się jeszcze z prawa rzymskiego i jest w skrócie ujmując – uprawnieniem, które zwiększa użyteczność jednej nieruchomości kosztem innej. Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym i może także służyć zaspokojeniu potrzeb osoby fizycznej w zakresie mieszkania.
Oczywiście, aby można mówić o służebności, potrzebujemy przynajmniej dwóch działek, z których jedna będzie korzystała z przywileju służebności – nazywana władnącą, natomiast druga – będzie nieruchomością obciążoną obowiązkiem służebności.
W Kodeksie Cywilnym sprecyzowano 3 podstawowe rodzaje służebności:
- służebność gruntowa
- służebność osobista
- służebność przesyłu
Służebność gruntowa
Służebność gruntowa to instrument prawny, który pozwala właścicielowi nieruchomości wykorzystać pełnię możliwości wynikających z jego prawa własności. Przykładowo, jeżeli dana działka nie ma dostępu do drogi publicznej, ponieważ oddziela ją od niej inna działka należąca do innego właściciela, będziemy mieli do czynienia ze służebnością gruntową (dokładniej – służebnością drogi koniecznej). Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, aby jak najmniej ograniczać możliwość swobodnego korzystania z nieruchomości obciążonej.
Służebność gruntowa ustanowiona może być jako umowa zawarta między właścicielami nieruchomości (władnącej i obciążanej). Oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej (czyli tego, który będzie tolerował użytkowanie w określonym umową zakresie) dla swojej ważności wymaga aktu notarialnego.
- służebność przejścia
- służebność przejazdu
- służebność czerpania ze studni,
- służebność okna lub furtki
Wymienione wyżej przypadki służebności dotyczą tzw. służebności gruntowej czynnej. Istnieje także służebność gruntowa bierna, której istotą jest to, że właścicielowi nieruchomości obciążonej może zostać zakazane dokonywania w stosunku do swojej nieruchomości określonych działań. Przykład: zakaz sadzenia wysokich drzew, które ograniczą dostęp światła do działki sąsiada.
Ustanowienie służebności odbywa się zwykle poprzez przyznanie właścicielowi uprawnień do korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Głównym sposobem konstytuowania służebności gruntowej jest dobrowolna umowa zawierana przez właścicieli nieruchomości i określająca zakres owej służebności. Gdy jednak dobrowolne załatwienie sprawy okazuje się niemożliwe, uprawnienie do podjęcia decyzji o powstaniu służebności będzie miał są powszechny, który poza ustaleniem zakresu służebności, może również określić należne właścicielowi nieruchomości obciążaniej wynagrodzienie, które ma odzwierciedlać obniżenie wartości tak obciążonej nieruchomości.
Kolejną kwestią jest to, że warto zamieścić informację o stosunku służebności w księdze wieczystej nieruchomości, aby w przyszłości uniknąć nieporozumień (np. przy sprzedaży)
Służebność osobista
Służebność osobista to kolejny rodzaj służebności ustanowionej przez Kodeks Cywilny. Formą służebności osobistej związaną z nieruchomościami jest np. służebność mieszkania. Służebność taka pozwala zaspokoić potrzeby mieszkaniowe osoby uprawionej i jej bliskich przez ustanowienie jej prawa zajmowania mieszkania lub domu.
Służebność osobista powstaje w wyniku zawarcia umowy między zainteresowanymi osobami, w wyniku orzeczenia sądu lub w efekcie wykonania testamentu. Służebność osobista wygasa w momencie śmierci uprawnionej osoby. Osoba korzystająca ze służebności mieszkania posiada takie same prawa równe z innymi mieszkańcami i tak samo obowiązuje ją zachowywanie norm współżycia społecznego, w przeciwnym razie służebność mieszkania może być zamieniona na rentę z wniosku właściciela nieruchomości obciążonej.
Właściwością służebności osobistej jest także jej niezbywalność. Nie można zatem sprzedać prawa służebności mieszkania innej osobie. Ponadto niemożliwe jest także nabycie służebności mieszkania przez zasiedzenie, czyli z tytułu korzystania przez określony czas mieszkania. Korzystający ze służebności mieszkania może natomiast przyjąć do mieszkania małżonka i małoletnie dzieci. Możliwe jest także przyjęcie innych osób, ale pod warunkiem, że są przez niego utrzymywane lub niezbędne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. W razie śmierci uprawnionego prawo służebności może przejść na jego najbliższą rodzinę, ale musi to być wprost zapisane w umowie.
Służebność przesyłu
Ten przypadek może dotyczyć jedynie przedsiębiorcy. Służebność przesyłu ma miejsce, gdy dany przedsiębiorca ma zamiar wybudować lub zamontować na działce, której nie jest właścicielem, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania energii elektrycznej, płynów, pary, gazów, itp. Służebność przesyłu jest ustanawiana w zakresie dotyczącym przeznaczenia urządzeń. Służebność przesyłu dotyczy wspomnianych urządzeń, a zatem w przypadku ich sprzedaży prawo służebności przechodzi na nowego właściciela urządzeń/przedsiębiorstwa.
Służebność przesyłu trwa do momentu istnienia przedsiębiorstwa, a po zakończeniu jego działalności obowiązkiem przesiębiorcy jest usunięcie urządzeń przesyłowych z obciążonej działki.