warunki zabudowy

Co to jest decyzja o warunkach zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy (WZ) to decyzja lokalizacyjna ustalająca warunki zabudowy oraz lokalizację inwestycji celu publicznego. Decyzja jest wydawana tylko dla terenów, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Decyzja o warunkach zabudowy jest instrumentem planowania przestrzennego. Jej celem jest ustalenie czy dane zamierzenie inwestycyjne nie naruszy ładu przestrzennego. Decyzja może, zatem regulować wysokość budynku, jego kształt, kolor elewacji, posadowienie na działce i inne elementy istotne z punktu widzenia urbanistyki
i estetyki.

Inaczej niż przy pozwoleniu na budowę, do ustalenia warunków zabudowy nie jest niezbędne posiadanie przez wnioskującego praw do nieruchomości. Decyzja sama w sobie nie rodzi prawa do terenu, ani nie narusza prawa własności. Każdy może, zatem wystąpić o ustalenie warunków zabudowy dla dowolnego terenu. Organem administracji wydającym decyzję o warunkach zabudowy jest wójt (burmistrz, prezydent miasta).
W praktyce decyzję wydaje w jego imieniu odpowiednia komórka w urzędzie gminy. Najczęściej jest to (zależnie od organizacji gminy) wydział urbanistyki, geodezji albo planowania przestrzennego.

Kiedy dostaniemy decyzję o warunkach zabudowy?

Decyzję o warunkach zabudowy dostaniemy wówczas gdy spełnimy 5 poniższych warunków:

  1. Gdy co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w taki sposób, aby można było nawiązać do istniejącej zabudowy (wymóg „dobrego sąsiedztwa”),
  2. Działka ma dostęp do drogi publicznej (bezpośrednio lub przez prywatną drogę dojazdową albo służebność drogową),
  3. Teren jest wystarczająco uzbrojony lub planuje się wykonanie uzbrojenia. Musi zostać to potwierdzone przez przedsiębiorstwo zarządzające siecią – w postaci Oświadczenia tych przedsiębiorstw, mówiącym, że istniejącym sieci uzbrojenia terenu są wystarczające do realizacji planowanego przez nas obiektu albo planowana jest ich rozbudowa,
  4. Działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo zgoda taka została wydana przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc (chodzi o działki oznaczone w ewidencji jako budowlane lub rolne, które według starych planów były przeznaczone pod zabudowę)
  5. Decyzja jest zgodna z odrębnymi przepisami dotyczącymi m.in. ochrony środowiska lub zabytków.

Co to jest tzw.: „dobre sąsiedztwo”?
Jest to jeden z warunków do spełnienia otrzymania decyzji o warunkach zabudowy wg art. 61 ustawy planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który mówi, że: co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w taki sposób, aby można było nawiązać do istniejącej zabudowy.

Jak długo będę czekał na wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Zgodnie z KPA (Kodeks Postępowania Administracyjnego) urząd ma dwa miesiące na wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W praktyce trwa to nawet pół roku. Dzieje się tak, bowiem decyzja uzgadniana jest z kilkoma innymi organami, a te mają po dwa tygodnie na wydanie decyzji. Urząd może także zawiesić postępowanie na okres nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku, zwłaszcza, gdy gmina ma wkrótce sporządzić plan miejscowy. W takiej sytuacji warunki zabudowy muszą być jednak wydane, jeśli w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu, albo w okresie zawieszenia postępowania nie zostanie uchwalony plan miejscowy lub jego zmiana.

Jakie dokumenty musimy zgromadzić by złożyć wniosek o WZ dla domu jednorodzinnego?

Do wniosku dołączamy:

  1. Mapę zasadniczą z wkreślaną granicą terenu objętego wnioskiem,
  2. Szkice/ rysunki określające funkcję i sposób zagospodarowania terenu,
  3. Należy określić charakterystyczne dane zabudowy (powierzchnia zabudowy, powierzchnia użytkowa, wysokość zabudowy, kąt dachu, ilość kondygnacji, ilość miejsc parkingowych- garaży itd.),
  4. Należy określić wielkości i sposób zapotrzebowania na wodę, energię i sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków oraz innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej oraz sposobu unieszkodliwiania odpadów,
  5. Opisać charakterystyczne parametry techniczne inwestycji,
  6. Określić dane właścicieli działek sąsiednich oraz innych, w przypadku inwestycji mogącej naruszyć ich interes prawny bądź uciążliwych lub mogących pogorszyć stan środowiska,
  7. Inne w zależności od rodzaju inwestycji.

Dane wpisywane do wniosku mają charakter jedynie orientacyjny. Polegają one na opisaniu, co chcemy zrealizować, dlatego nie potrzeba załączać projektu budowlanego ani koncepcji zabudowy. Urząd wydając decyzję określa jednak wiążąco, co będzie można na danej nieruchomości zrealizować i to w oparciu o te dane powstanie projekt budowlany

Miejsce składania dokumentów – właściwy Urząd Miasta ze względu na położenie działki.

Opłaty skarbowe

Jeśli wniosek dotyczy budownictwa mieszkaniowego, decyzja zostanie wydana bezpłatnie, dla każdej innej decyzji o warunkach zabudowy opłata skarbowa wynosi 107zł wg ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (Dz.U. Nr 225, poz. 1635). Opłatę skarbową uiszcza się z chwilą powstania obowiązku jej zapłaty tzn. w momencie składania wniosku o dokonanie czynności urzędowej.

Go to Top