Kosztorysowanie polega na opracowaniu dokumentacji w celu ustalenia ceny według przyjętych metod kosztorysowania oraz ich robót wynikających z dokumentacji lub faktycznie wykonanych prac.
Podstawą wykonania kosztorysu jest projekt techniczny wykonany przed lub po zakończeniu robót.
Generalnie wyróżniamy cztery rodzaje kosztorysów:
- kosztorys budowlany inwestorski
- kosztorys budowlany ofertowy
- kosztorys budowlany zamienny
- kosztorys budowlany powykonawczy
Poniżej umieszczono opis i wyjaśnienia do w/w rodzajów kosztorysów oraz ich elementów, składowych, czy pochodnych.
1. PRZEDMIAR ROBÓT (daw. kosztorys nakładczy):
zawiera opis wszystkich robót budowlanych czy instalacyjnych w kolejności ich wykonania oraz podstawy do ustalenia cen jednostkowych robót lub jednostkowych nakładów rzeczowych (tzn. wskazuje z jakich katalogów należy skorzystać przy wycenie – KNNR, KNR, PKZ itp.). Zawiera obliczenie ilości poszczególnych robót (np. metry kwadratowych ścian, posadzek, stropów, tynków, powierzchnię malowania, itp.) Nie zawiera żadnych cen a jedynie odpowiednie rubryki do wypełnienia przez potencjalnych wykonawców. Przedmiar robót jest przydatny na etapie wyboru firmy, która ma realizować inwestycję. Zlecając pracę każdy bierze pod uwagę koszt usługi. Będzie on określony właśnie na podstawie przedmiaru dostarczonego potencjalnym wykonawcom.
2. OBMIAR:
zestawienie robót wg opisu z poz. 1, lecz sporządzone po wykonaniu robót.
3. KOSZTORYS INWESTORSKI:
sporządzany jest na bazie przedmiaru robót i służy do ustalania kosztu całej planowanej inwestycji poprzez ustalenie cen materiałów budowlanych oraz wynagrodzenia za pracę sprzętu i ludzi. Kosztorys ten pozwala określić koszty wykonania poszczególnych etapów robót, a także koszt wykonania różnych elementów budynku (fundamenty, ściany, stropy, dach, tynki itp.). Zaletą tego typu kosztorysu jest możliwość finansowego przeanalizowania różnych wariantów rozwiązań budowlanych. Kalkulacja kosztorysowa może być dokonana:
CK = Σ L * Cj + Pv
gdzie poszczególne symbole oznaczają:
CK – cenę kosztorysową obiektów lub robót budowlanych,
L – ilość ustalonych jednostek przedmiarowych (obmiarowych) robót
Cj – ceny jednostkowe dla ustalonych jednostek przedmiarowych (obmiarowych) robót,
Pv – podatek od towarów i usług (VAT), naliczony zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Zgodnie z założeniami wyjściowymi do kosztorysowania, opisem sposobu obliczenia ceny na roboty budowlane lub też uzgodnieniami stron zawartymi w danych wyjściowych do kosztorysowania, cenę kosztorysową obiektów lub robót budowlanych można określać na różnych poziomach agregacji robót, przy wykorzystaniu cen odniesionych do jednostek przedmiarowych (obmiarowych) właściwych dla danego poziomu.
Ceny jednostkowe robót stosowane w kalkulacji uproszczonej ustalane są:
1) przez wykonawcę na podstawie kalkulacji własnej i/lub danych rynkowych,
2) na podstawie dwustronnych negocjacji
Kalkulacja własna ceny jednostkowej roboty, sporządzana przez wykonawcę robót, polega na szczegółowym obliczeniu kosztów robocizny, materiałów wraz z kosztami zakupu, pracy sprzętu i środków transportu technologicznego, niezbędnych do wykonania robót objętych daną jednostką przedmiarową (obmiarową), oraz na dodaniu kosztów pośrednich i zysku. Ceny jednostkowe robót przyjmowane do kalkulacji uproszczonej nie uwzględniają podatku od towarów i usług (VAT). Podatek ten należy doliczyć dopiero na końcu kosztorysu.
Cenę jednostkową dla określonej roboty wykonawca robót może obliczyć według formuły:
Cj = Rj + Mnj + Sj + Kpj + Zj
gdzie poszczególne symbole oznaczają:
Rj – wartość kosztorysową robocizny na jednostkę przedmiarową (obmiarową) robót,
Mnj – wartość kosztorysową materiałów na jednostkę przedmiarową (obmiarową) robót, obliczoną w cenach nabycia materiałów robót, tzn. łącznie z kosztami ich zakupu,
Sj – wartość kosztorysową pracy sprzętu i środków transportu technologicznego na jednostkę przedmiarową (obmiarową) robót, zawierającą koszty jednorazowe, tzn. transport sprzętu na/z budowy, oraz ewentualne koszty jego montażu i demontażu,
Kpj – koszty pośrednie na jednostkę przedmiarową (obmiarową) robót,
Zj – zysk kalkulacyjny na jednostkę przedmiarową (obmiarową) robót.
Drugi sposób ustalania cen jednostkowych w kalkulacji uproszczonej polega na korzystaniu z danych rynkowych, w tym danych z zawartych wcześniej umów lub ogólnodostępnych, publikowanych informacji o cenach jednostkowych robót.
Ceny jednostkowe robót na potrzeby sporządzania kosztorysu mogą być ustalane także w drodze dwustronnych negocjacji pomiędzy zamawiającym a wykonawcą robót. Ta forma ustalania cen jednostkowych jest możliwa w przypadku bezprzetargowego (bezpośredniego) trybu zlecania robót.
Kalkulacja szczegółowa polega na obliczeniu ceny kosztorysowej obiektów lub robót budowlanych jako sumy iloczynów: ilości ustalonych jednostek przedmiarowych (obmiarowych) robót, jednostkowych nakładów rzeczowych i ich cen oraz doliczonych odpowiednio kosztów pośrednich i zysku, z uwzględnieniem podatku od towarów i usług (VAT) – według formuły:
1) formuła pierwsza
CK = Σ L* (n * c + Kpj + Zj) + Pv
lub
2) formuła druga
CK = Σ (L * n * c) + Kp + Z + Pv
gdzie poszczególne symbole oznaczają:
n * c = nr * Cr + Σ nmCmn + Mpj + Σ nsCs
gdzie poszczególne symbole oznaczają:
Wykonany na podstawie jednej z ww. metod kosztorys jest w rezultacie propozycją ceny, za którą wykonawca jest skłonny zrealizować roboty budowlane.
Kosztorysy inwestorskie należy aktualizować na dzień otwarcia ofert.
4. KOSZTORYS OFERTOWY:
złożony przez wykonawcę, na podstawie dokumentacji i przedmiaru robót, proponuje cenę, za którą wykonawca jest gotowy wykonać roboty ujęte w przedmiarze. Jeżeli udostępnimy dokumentację i przedmiar kilku firmom, to przy wyborze wykonawcy będziemy mieli możliwość uwzględnić najkorzystniejszą propozycję. Przy czym należy pamiętać, że nie zawsze najtańsza oferta jest najlepsza. Na podstawie wcześniej sporządzonego kosztorysu inwestorskiego znamy koszty inwestycji – jeżeli oferta wykonawcy jest bardzo tania w porównaniu z kosztorysem inwestorskim, należy to dokładnie sprawdzić. Może się okazać, że wykonawca zatrudnia pracowników o niskich kwalifikacjach lub proponuje ceny materiałów wybrakowanych czy też niskiej jakości. Jeżeli planujemy skorzystać z takiej oferty, najbezpieczniej będzie zlecić weryfikację kosztorysu.
5. KOSZTORYS DODATKOWY:
może być niezbędny do wyceny robót dodatkowych lub zamiennych. Zgodnie z wymogami formalno-prawnymi inwestor powinien odrębną umową lub aneksem (ew. protokółem konieczności), określić roboty dodatkowe. Wykonawca nie powinien przystępować do realizacji robót dodatkowych bez pisemnej zgody inwestora i zatwierdzonego przez zamawiającego kosztorysu na roboty dodatkowe. W przypadku robót zamiennych, jeżeli prace wykonywane są w oparciu o dokumentację projektową, konieczne będzie sporządzenie kosztorysu po dostarczeniu dokumentacji zamiennej (ważne z uwagi na przepisy art. 647, 648 i 649 k.c. zgodnie z którymi wykonawca robót budowlanych ma obowiązek wykonania robót m.in. zgodnie z projektem). Oczywiście można roboty dodatkowe lub zamienne rozliczyć kosztorysem powykonawczym bez sporządzania kosztorysu dodatkowego, ale z praktyki wynika, że powstają wtedy spory co do podstaw wyceny, szczególnie dla robót nietypowych, dla których brak jednoznacznych podstaw w istniejących katalogach do ustalenia nakładów rzeczowych. Konkretne zasady rozliczeń wynagrodzenia wykonawcy z tytułu robót dodatkowych bądź zamiennych powinny być ukształtowane w treści umowy zasadniczej.
6. KOSZTORYS POWYKONAWCZY:
jest sporządzany do obliczenia wynagrodzenia w przypadku wystąpienia zamian w stosunku do umowy, przedmiaru i kosztorysu ofertowego. W praktyce (poza ustalonym wynagrodzeniem ryczałtowym) prawie zawsze zachodzi konieczność sporządzenia tego kosztorysu, szczególnie przy pracach remontowych. Wynika to często z niedokładnie sporządzonych przedmiarów lub też zmian zakresu robót (np. dodatkowe pomieszczenia do malowania) ew. z uwagi na prace dodatkowe lub zamienne znacznie odbiegające od przyjętych w umowie.
7. KOSZTORYS DLA BANKU W ZWIĄZKU Z KREDYTEM:
kosztorys szacunkowy, nie wymagający sporządzania dokładnych przedmiarów, ale też dzięki temu tani. Nie można się jednak na nim opierać przy określaniu dokładnej wartości robót. Nie może też stanowić podstawy umowy na roboty budowlane z uwagi na szacunkowy charakter. Taki kosztorys jest niezbędny, by uzyskać od banku kredyt na dom, na budowę, na remont itp.
Cena kosztorysowa danej roboty budowlanej jest sumą:
CK = R + M + S + Kz + Kp + Z + Pv
- wartość kosztorysowa robocizny (R)
- wartość kosztorysowa materiałów budowlanych (M)
- wartość kosztorysowa pracy sprzętu budowlanego (S)
- koszty zakupu materiałów budowlanych (Kz) (w kosztorysach inwestorskich doliczane do cen materiałów)
- koszty pośrednie (Kp)
- zysk (Z)
- podatek VAT (Pv)
Wartość robocizny (R) jest określana na podstawie ilości potrzebnych godzin pracy oraz stawki za roboczogodzinę zaproponowanej przez oferenta.
Koszty pośrednie (Kp) to wszystkie wydatki, jakie wykonawca musi ponieść poza bezpośrednim wykonaniem prac budowlanych. Obejmują między innymi: koszty zaplecza budowy, koszty narzędzi, koszty zakwaterowania pracowników zamiejscowych, koszty BHP, ubezpieczenie, ochrona, płace stałego personelu budowy (np. Kierownik budowy), koszty energii, koszty paliwa, koszty zarządzania firmą (wynagrodzenie pracowników zarządu, koszty delegacji, odsetki od kredytów, koszty biurowe, koszty utrzymania wszelkich nieruchomości i ruchomości firmy, obsługa prawna) itp.
Wykonawca ma prawo doliczyć według własnego uznania koszty pośrednie (Kp) oraz zysk (Z). Są one naliczane jako wartość procentowa liczona od kosztów przeznaczonych na robociznę (R) i sprzęt (S).